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시설 관리 수요의 중심지는 어디일까요?

지리적으로 사우디아라비아 시설 관리 시장은 기존 도심인 리야드와 새롭게 부상하는 기가 프로젝트 지역으로 뚜렷하게 양분되어 있습니다. 리야드는 상업 중심지로서의 위상을 바탕으로 시장 규모를 주도하고 있습니다. 2024년 상반기 기준 리야드에는 520만 제곱미터의 오피스 공간이 있었으며, 이는 기업 시설 관리 서비스에 대한 높은 수요를 반영합니다. 또한, 수도의 인구 증가로 인해 주거 시설 관리 수요가 증가하고 있으며, 146만 가구에 달하는 주거 단지에 대한 커뮤니티 관리가 필요합니다.

반면, 네옴(NEOM)이나 홍해 지역과 같은 "새로운 미래" 지역은 고부가가치 전문 수요를 창출하고 있습니다. 네옴 지역만 해도 287억 달러 규모의 건설 계약이 체결되어 운영 관리 분야에 즉각적인 사업 기회를 제공하고 있습니다. 마찬가지로, 홍해 글로벌(Red Sea Global)은 이미 운영 허브에서 14,000명의 직원을 고용하고 있습니다. 리야드는 물량 측면에서 유리하지만, 이러한 신흥 지역은 스마트 시티 및 원격 고급 자산 관리의 복잡성으로 인해 더 높은 수익률을 제공합니다.

어떤 분야가 애플리케이션 사용 급증을 주도하고 있나요?

현재 사우디아라비아 시설 관리 시장 전반에서 특히 뛰어난 성과를 보이는 분야는 호텔, 산업, 그리고 교통 부문 세 가지입니다. 그중에서도 레저 및 문화유산 관광 이 가장 두드러진 원동력입니다. 2024년에는 1억 1,600만 명의 관광객이 사우디아라비아를 방문할 것으로 예상되며, 호텔들은 최고 수준의 서비스를 유지해야 한다는 막대한 압박에 직면할 것입니다. 현재 이 부문에서 운영되는 호텔 객실은 443,200개로, 전년 대비 거의 두 배 가까이 증가했습니다.

동시에 산업 부문이 확장됨에 따라 공장을 위한 전문적인 "하드 시설 관리(Hard FM)" 서비스에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 2024년 4분기에는 1,660억 사우디 리얄(SAR) 규모의 공장 2,598곳이 건설 중이었습니다. 이러한 공장들은 단순한 창고가 아니라 전문적인 기계, 전기, 배관(MEP) 지원이 필요한 복잡한 생산 라인입니다. 또한 대중교통 이용이 급증하고 있습니다. 2024년 12월부터 2025년 2월까지 1,800만 명의 승객을 수송한 리야드 지하철은 85개 역의 운영을 책임지는 시설 관리자들에게 새로운 주요 사업 분야를 제시하고 있습니다.

사우디아라비아 시설 관리 시장의 경쟁 구도를 주도하는 기업은 누구인가?

사우디아라비아 시설 관리 시장은 경쟁이 매우 치열하지만, ​​최고급 부문에서는 점차 통합이 진행되고 있습니다. 이 시장은 마치 바벨탑과 같은 구조를 보이는데, 소수의 대형 통합 업체가 고부가가치 계약을 장악하고 있는 반면, 소규모 업체들은 마진이 낮은 인력 공급을 놓고 경쟁합니다. 이러한 시장 경쟁을 주도하는 것은 현지 기업과 사업 규모 확장에 성공한 합작 투자 기업입니다. EFS Facilities Services Group(EFSIM)은 대표적인 시장 선도 기업으로, 2025년 상반기에만 7억 5천만 사우디 리얄 규모의 신규 계약을 수주했습니다.

주목할 만한 다른 업체로는 정부 부문을 적극적으로 공략해 온 샬파 시설 관리(Shalfa Facilities Management)가 있습니다. 샬파는 최근 2억 5,880만 사우디 리얄(SAR) 규모의 계약을 , 국가안보부(State Security)와 1억 6,200만 사우디 리얄(SAR) 규모의 계약을 체결했습니다. 이러한 선두 기업들은 인력 교육에 투자하여 소규모 경쟁업체들과의 격차를 벌리고 있습니다. 예를 들어, EFSIM은 단 6개월 만에 800명의 신규 전문가를 채용했습니다. 이제 경쟁력은 품질 기준을 유지하면서 수천 명의 직원을 신속하게 동원할 수 있는 능력에 달려 있습니다.

신규 진입 기업은 어떤 장벽을 극복해야 할까요?

사우디아라비아 시설 관리 시장 진출은 더 이상 단순히 사업자 등록증을 취득하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 가장 큰 장벽은 엄격한 '사우디화'(니타캇) 정책으로, 일정 비율의 사우디 국민 고용을 의무화하고 있습니다. 이는 인재 부족 현상을 초래하고 인건비 상승으로 이어집니다. 또한, 지역본부(RHQ) 프로그램은 정부 사업 수주에 있어 중요한 규제 관문 역할을 합니다. 2024년까지 517개의 해외 기업이 리야드에 지역본부를 설립했는데, 이는 사우디 정부가 현지에 실질적인 거점을 둔 기업과의 협력을 선호한다는 것을 보여줍니다.

재정적 장벽 또한 높아지고 있습니다. 고객들은 이제 입찰 과정의 일환으로 첨단 기술 통합(CAFM 시스템)을 요구하고 있습니다. 소규모 업체들은 이러한 디지털 플랫폼에 투자할 자본이 부족한 경우가 많습니다. 게다가 입찰 규모 자체가 장벽으로 작용합니다. 수백만 리얄에 달하는 계약을 체결하려면 기업은 충분한 재무 건전성을 갖춰 이행 보증금을 확보해야 하므로, 자본력이 부족한 업체들은 프리미엄 시장 진출이 사실상 불가능해집니다.

고객들이 절실히 원하는 서비스 분야는 무엇일까요?

사우디아라비아 시설 관리 시장에서 청소 서비스는 여전히 가장 큰 비중을 차지하지만, 최근에는 전문적인 하드 시설 관리(Hard FM) 및 지속가능성 서비스가 더욱 각광받고 있습니다. 2024년 사우디아라비아에서 발생한 폐기물은 1억 3,510만 톤에 달해 폐기물 관리 및 재활용은 수요가 높은 핵심 서비스 분야로 부상했습니다. 특히 3,220만 톤에 달하는 건설 폐기물이 발생함에 따라, 고객들은 폐기물 감축 목표 달성을 지원할 수 있는 업체를 적극적으로 찾고 있습니다.

에너지 관리는 급성장하는 서비스 분야 중 하나입니다. 현재 9,660억 사우디 리얄(SAR) 규모의 산업 자산이 가동 중인 가운데, 공장주들은 공과금 최적화에 총력을 기울이고 있습니다. 이에 따라 에너지 진단 및 개조 서비스를 제공하는 시설관리(FM) 업체들이 시장 점유율을 확대하고 있습니다. 물류 부문에서는 콜드체인 유지 관리가 매우 중요합니다. 2024년에는 120만 톤의 항공 화물이 처리되었으며, 킹 칼리드 국제공항(단지 57만 3천 톤 처리)과 같은 공항에서 온도 조절 창고 유지 관리에 대한 수요가 급증했습니다.

사우디아라비아 시설 관리 시장의 미래를 재정의하는 주요 동향은 무엇일까요?

최근 가장 중요한 변화는 주요 교통 허브의 운영 개시입니다. 리야드 지하철(176km 네트워크)의 전면 개통은 역 청소부터 터널 유지보수에 이르기까지 새로운 시설 관리 수요 생태계를 창출했습니다. 동시에 항공 수송 능력의 확장은 시장을 재편하고 있습니다. 사우디아라비아 공항들은 2024년에 90만 5천 편의 항공편을 처리했으며, 킹 압둘아지즈 국제공항은 4천 9백만 명의 승객을 수용했습니다. 이러한 대규모 수요는 이전에는 덜 집중적이었던 24시간 연중무휴 시설 관리(FM) 운영을 필요로 합니다.

사우디아라비아 시설 관리 시장의 또 다른 중요한 변화는 대규모 복합 용도 지구의 개발입니다. 39,000제곱미터 규모의 오피스 공간이 건설 중인 디리야 개발 프로젝트는 문화유산 통합 시설 관리에 새로운 기준을 제시하고 있습니다. 이제 시설 관리 서비스 제공업체들은 유네스코 세계문화유산으로 지정된 역사적 맥락 속에 자리 잡은 현대식 자산을 어떻게 유지 관리해야 하는지 배워야 하는데, 이는 전 세계 시설 관리 업계에서 보기 드문 현상입니다.

앞으로 어떤 트렌드와 과제들이 대두될까요?

사우디아라비아 시설 관리 시장의 주요 트렌드는 지속가능성을 일상 운영에 통합하는 것입니다. 사우디 녹색 이니셔티브(Saudi Green Initiative)는 2024년까지 5천만 그루의 나무를 심는 것을 목표로 하고 있으며, 이로 인해 시설 관리 업체들은 조경 전문가로 거듭나야 하는 상황에 놓였습니다. 이러한 녹지 공간과 보호 구역 내 710만 그루의 자연 식물을 관리하는 것은 이제 계약의 주요 항목으로 자리 잡고 있습니다. 또한, 기술 도입도 가속화되고 있습니다. 2035년까지 4,000개의 자동화 공장 건설이 목표로 설정됨에 따라, 시설 관리 업체들은 이러한 첨단 기술 환경을 관리하기 위해 사물 인터넷(IoT)과 예측 유지보수 도구를 서둘러 도입하고 있습니다.

그러나 시설 관리 시장은 심각한 문제에 직면해 있습니다. 바로 인력 부족입니다. EFSIM과 같은 기업들이 직원 수를 8,500명까지 늘리면서 자격을 갖춘 기술자를 찾는 것이 점점 어려워지고 있습니다. 계획된 NEOM 주택 30만 채와 건설 중인 Roshn 주택 5만 채를 포함한 주택 재고의 급속한 증가는 숙련된 시설 관리자의 공급을 앞지르고 있습니다. 이해관계자들은 2025년 이후 임금 인플레이션과 채용 병목 현상을 주요 역풍으로 맞이할 가능성이 높습니다.

세그먼트 분석 

서비스 유형별로는 노동집약적인 소프트 서비스가 숙박 및 관광 산업 확장을 통해 주를 이루고 있습니다

소프트 서비스 부문은 사우디아라비아 시설 관리 시장에서 74.33%라는 압도적인 시장 점유율을 차지하고 있습니다. 이러한 지배력은 사우디아라비아의 비전 2030에 따른 호텔, 관광, 항공 산업에 대한 대대적인 투자 확대에 힘입은 바가 큽니다. 이러한 성장은 간헐적인 기술적 개입만 필요한 하드 서비스와는 극명한 대조를 이룹니다. 청소, 객실 관리, 경비 인력 배치 레드 씨(The Red Sea)나 디리야 게이트(Diriyah Gate)와 같은 고급 명소의 완벽한 "시각적" 기준을 유지하기 위해 끊임없는 일상적인 노동을 필요로 합니다.

이러한 리더십은 상당한 규모의 인력 배치로 나타나며, 사우디아라비아 시설 관리 시장에서 해당 부문의 규모를 보여줍니다. 예를 들어, Initial Saudi Group은 리야드 공항의 1, 2, 5번 터미널 전체에 대한 청소 및 관리 서비스 계약을 체결하여 650명 이상의 직원을 투입해 승객의 위생과 편의를 확보했습니다. 이러한 흐름을 이어 Maharah Human Resources Company는 2024년에 18%의 매출 성장을 기록했는데, 이는 대규모 프로젝트의 소프트 시설 관리 수요에 맞춘 기업 인력 공급이 23% 급증한 데 따른 것입니다. 이러한 추세를 더욱 강화하며 Musanadah는 2024년 SACWFM 어워드에서 "사우디아라비아 최고의 청소 회사"로 선정되었는데, 이는 팬데믹 이후 위생의 중요성이 더욱 높아졌음을 보여줍니다. 궁극적으로, 수백만 제곱미터에 달하는 신규 부동산 시설 관리에 필요한 대규모 현장직 인력 수요는 소프트 서비스 부문을 시장의 주요 수익원으로 자리매김하게 합니다.

서비스 제공 방식별로는 비전 2030 민영화 덕분에 아웃소싱이 선두를 차지했습니다 

사우디아라비아 정부의 민영화 공세(국가 민영화 센터(NCP) 주도)에 힘입어 아웃소싱이 사우디 시설 관리 시장의 55.62%를 차지하고 있습니다. 이 정책은 오랫동안 유지되어 온 내부 "부처 팀"에 대한 의존도를 줄이고, 공공 기관들이 효율성을 높이고 재정 지출을 절감할 수 있는 민관 협력(PPP) 방식으로 전환하도록 유도합니다. 의료, 교육, 지방 자치 단체 등 200개 이상의 프로젝트가 승인된 NCP는 이러한 부문들이 시설 관리를 내부적으로 담당하는 대신 전문 민간 업체에 맡기도록 장려하고 있습니다.

현지 선두 기업들이 주요 프로젝트 수주를 통해 성과를 거두고 있습니다. 알투르키 홀딩(Alturki Holding)의 자회사인 무사나다(Musanadah)는 알울라 왕립위원회(RCU)와 디리야 게이트 개발청(DGDA)과 같은 주요 정부 기관의 시설 관리(FM) 아웃소싱 계약을 확보했습니다. 이들 기관은 자체적으로 달성하기 어려운 높은 수준의 서비스를 위해 모든 운영을 아웃소싱에 맡기고 있습니다. 더욱이 스마트 시티의 복잡한 기계, 전기, 배관(MEP) 시스템은 비전문가가 감당하기 어려운 전문적인 기술력을 요구합니다. 따라서 아웃소싱은 자산 감가상각과 인건비 부담을 숙련된 FM 전문 기업으로 이전하여, 아웃소싱 모델의 강력한 입지를 더욱 공고히 합니다.

기업 규모별로는 기가 프로젝트와 정부 기관이 사우디아라비아 시설 관리 시장에서 대기업의 지배력을 강화하고 있습니다

대기업들이 시장의 67.55%를 장악하고 있는데, 이는 사우디아라비아의 초대형 프로젝트와 거대 국영 기업들이 주도하며 소규모 시설 관리(FM) 업체들을 압도하고 있기 때문입니다. 네옴, 로샨, 아람코 시설과 같은 대규모 개발 프로젝트에는 탄탄한 재정력, CAFM 기술, 그리고 수천 명의 인력을 동시에 투입할 수 있는 역량을 갖춘 통합 시설 관리(IFM) 제공업체가 필수적입니다.

주요 공급업체들의 고객 명단을 보면 이러한 경향이 확연히 드러납니다. Initial Saudi Group은 Ma'aden(사우디아라비아 광업 회사)이나 SABIC(사우디 기초 산업 공사)과 같은 산업 거물 기업들을 주로 상대하는데, 이러한 프로젝트들은 중소기업이 수행하기에는 너무 복잡합니다. Musanadah 역시 Mobily, Huawei, King Abdullah Economic City와 같은 우량 기업들을 고객으로 두고 있습니다. 이러한 대기업들은 종종 하드웨어와 소프트웨어 서비스를 하나의 거대한 패키지로 묶어 가장 큰 규모의 입찰을 제시합니다. 반면, 중소기업들은 규모가 작은 주거 및 소매 프로젝트와 같이 금액이 적은 사업에 집중합니다. 이처럼 대규모 프로젝트 파이프라인은 표준화되고 광범위한 서비스 제공에 능숙한 공급업체들에게 유리하게 작용하여 대기업의 지배력을 더욱 공고히 합니다.

제공 모델별로 살펴보면, 장기 성과 기반 계약에 대한 높은 수요를 고려할 때 계약 기반 제공 방식이 가장 우수한 것으로 나타났습니다 

사우디아라비아 시설 관리 시장에서 계약 기반 서비스 제공 방식은 76.32%를 차지하고 있는데, 이는 공항, 병원, 산업 단지 등 왕국의 핵심 자산들이 단순한 수요 대응을 넘어 연중무휴 24시간 안정적인 서비스를 요구하기 때문입니다. 이 산업은 단순한 인력 공급에서 벗어나 엄격한 서비스 수준 계약(SLA)과 핵심 성과 지표(KPI)를 기준으로 공급업체에 보상을 제공하는 성과 기반 계약으로 진화하고 있습니다.

이 프레임워크는 지속 가능한 운영에 필수적인 선견지명을 제공합니다. 이니셜 사우디 그룹(Initial Saudi Group)의 리야드 공항 계약(3년 계약, 최대 5년까지 연장 가능)은 항공 산업의 핵심 시설에 대한 이러한 지속성을 보여주는 대표적인 사례입니다. 무사나다(Musanadah)는 단기적인 거래보다는 "지속적인 관계"를 우선시하며, 마하라(Maharah)의 2024년 보고서는 "전략적 계약"을 핵심 수익원으로 강조합니다. 이러한 다년 계약은 초대형 프로젝트의 초기 투자 비용을 상쇄하고, 국가계획위원회(NCP)는 민관협력사업(PPP)에서 이러한 계약을 의무화하여 자산의 장기적인 유지를 위한 민간의 참여를 확보하고, 단기적인 서비스 제공보다는 계약 기반의 우위를 확립합니다.

사우디아라비아 시설 관리 시장의 최근 동향

• EFSIM의 2025년 8월 상반기 계약 수주 실적: EFSIM은 호텔, 레저 및 스포츠 분야에서 7억 5천만 사우디 리얄 이상의 신규 계약을 체결하고 800명 이상의 직원을 채용하여 총 8,500명의 직원을 확보함으로써 남부 지역에서의 입지를 강화한다고 발표했습니다.
• CBRE의 IFM 솔루션 출시(2025년 3월): CBRE는 증가하는 수요에 발맞춰 통합 시설 관리 패키지를 공개하며 2030년까지 지속 가능한 인프라 성장을 위한 발판을 마련했습니다.
• 레드 씨 글로벌 FM 어워드(2025년 5월): 레드 씨 글로벌은 엘 세이프 그룹에 고급 휴양지인 터틀 베이의 주거용 건물 18개 동과 빌라 200채에 대한 FM 계약을 수주했습니다.
• MEFMA 백서 미리보기(2025년 8월): MEFMA는 2029년까지 시설관리(FM) 시장 규모를 525억 달러로 예측하며, Frost & Sullivan과의 협력을 통해 지속가능성을 강조합니다.

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사우디아라비아 시설 관리 시장의 주요 기업

• 초기 사우디 그룹(알레사이 홀딩)
• EMCOR 시설 서비스 주식회사.
• 알마잘 G4S(얼라이드 유니버설)
• SETE 에너지 사우디아 산업 프로젝트 유한회사
• 사마마 홀딩 그룹
• ENGIE 솔루션(Engie 그룹)
• 네스마 유나이티드 인더스트리즈 주식회사
• 알야마 그룹
• 올리브 아라비아 주식회사
• 타미미 그룹
• 시설 관리 회사(FMCO)
• 알수와이디 지주회사 KSA
• 키드마
• 좀코
• EFSIM
• 기타 주요 플레이어

시장 세분화 개요

서비스 유형별

• 하드 서비스
  • 자산 관리
  • MEP 및 HVAC 서비스
  • 화재 시스템 및 안전
  • 엘리베이터 및 에스컬레이터 유지보수
  • 해충 방제 서비스
  • 건물 구조 유지 관리
  • 에너지 관리 및 지속가능성 서비스
  • 기타 시설 관리 서비스
• 소프트 서비스
  • 사무 지원 및 보안
  • 청소 서비스
  • 케이터링 서비스
  • 조경 및 부지 관리
  • 폐기물 관리
  • 리셉션 및 컨시어지 서비스
  • IT 및 기술 지원 서비스
  • 숙박 관리
  • 기타 소프트 FM 서비스

서비스 방식별로

• 사내 시설 관리
• 아웃소싱 시설 관리
  • 단일 시설 관리
  • 통합 시설 관리
  • 통합 시설 관리

기업 규모별

• 대기업
• 중소기업(SMEs)

서비스 제공 모델별

• 계약 기반
  • 단기 계약
  • 장기 계약
• 온디맨드/임시 서비스

최종 사용자에 의해

• 비즈니스 및 기업
• 교육
• 산업 및 제조업
• 의료 서비스
• 공공행정
• 환대
• 건설
• 기타