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Où se situe l'épicentre de la demande en matière de gestion des installations ?

Géographiquement, le marché de la gestion des installations en Arabie saoudite est fortement polarisé entre le centre urbain historique de Riyad et les territoires émergents des projets de grande envergure. Riyad demeure le principal moteur de croissance, grâce à son statut de capitale économique. La ville disposait de 5,2 millions de mètres carrés de bureaux au premier semestre 2024, engendrant une forte demande en services de gestion des installations pour les entreprises. Par ailleurs, la croissance démographique de la capitale alimente les besoins en logements, avec 1,46 million de logements nécessitant une gestion collective.

À l'inverse, les régions d'avenir telles que NEOM et la mer Rouge génèrent une demande spécialisée à forte valeur ajoutée. NEOM, à elle seule, a attribué 28,7 milliards de dollars de contrats de construction, créant ainsi un flux immédiat de projets de gestion opérationnelle. De même, Red Sea Global emploie déjà 14 000 personnes dans ses centres opérationnels. Si Riyad offre un volume important, ces nouveaux territoires proposent des marges plus élevées en raison de la complexité de la gestion des villes intelligentes et des actifs de luxe situés dans des zones reculées.

Quels secteurs alimentent la forte augmentation des demandes ?

Trois secteurs d'activité spécifiques affichent actuellement des performances supérieures à celles du marché plus large de la gestion des installations en Arabie saoudite : l'hôtellerie, l'industrie et les transports. L'essor du tourisme de loisirs et du tourisme patrimonial en est le principal moteur. Avec 116 millions de touristes attendus en 2024, la pression exercée sur les hôtels pour maintenir des standards d'excellence est immense. Ce secteur gère actuellement 443 200 chambres d'hôtel, un chiffre qui a presque doublé par rapport à l'année précédente.

Parallèlement, le secteur industriel est en pleine expansion, ce qui engendre un besoin accru de services techniques de gestion d'installations (« Hard FM ») pour les usines. Au quatrième trimestre 2024, 2 598 usines étaient en construction, pour un investissement de 166 milliards de riyals saoudiens. Il ne s'agit pas de simples entrepôts, mais de lignes de production complexes nécessitant un soutien spécialisé en génie mécanique, électrique et sanitaire (MEP). Enfin, la demande en transports publics a explosé. Le métro de Riyad, qui a transporté 18 millions de passagers entre décembre 2024 et février 2025, représente un nouveau marché important pour les gestionnaires d'installations chargés du fonctionnement de ses 85 stations.

Qui domine le champ de bataille concurrentiel du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite ?

Le marché saoudien de la gestion d'installations est extrêmement concurrentiel, mais de plus en plus consolidé au sommet de la hiérarchie. Il se caractérise par une structure en « haltère » : quelques grands acteurs intégrés dominent les contrats à forte valeur ajoutée, tandis que des entreprises plus petites se disputent la main-d'œuvre à faible marge. En tête de file, on trouve des champions locaux et des coentreprises qui ont su développer leurs activités avec succès. EFS Facilities Services Group (EFSIM) est un parfait exemple de leader du marché, ayant décroché 750 millions de riyals saoudiens de nouveaux contrats rien qu'au premier semestre 2025.

Parmi les autres acteurs majeurs, on peut citer Shalfa Facilities Management, qui a ciblé avec détermination le secteur public. Shalfa a récemment remporté un contrat de 258,8 millions de riyals saoudiens avec Tatweer Buildings et un autre de 162 millions de riyals saoudiens avec la Sécurité d'État. Ces leaders se démarquent de leurs concurrents plus petits en investissant dans la formation de leurs employés ; par exemple, EFSIM a intégré 800 nouveaux professionnels en seulement six mois. Leur avantage concurrentiel réside désormais dans leur capacité à mobiliser rapidement des milliers d'employés tout en maintenant des standards de qualité élevés.

Quels obstacles les nouveaux entrants doivent-ils surmonter ?

Entrer sur le marché saoudien de la gestion d'installations ne se résume plus à l'obtention d'une simple licence commerciale. Le principal obstacle réside dans l'exigence stricte de « saoudisation » (Nitaqat), qui impose l'embauche d'un pourcentage précis de ressortissants saoudiens. Cette exigence engendre une pénurie de main-d'œuvre qualifiée et fait grimper les coûts salariaux. Par ailleurs, le programme des sièges régionaux (RHQ) constitue un filtre réglementaire pour les marchés publics. En 2024, 517 entreprises internationales avaient établi un siège régional à Riyad, signe que le gouvernement privilégie les entités ayant une présence locale significative.

Les barrières financières s'accentuent. Les clients exigent désormais l'intégration de technologies avancées (systèmes CAFM) dans le cadre des appels d'offres. Les petites entreprises manquent souvent de capitaux pour investir dans ces plateformes numériques. De plus, l'ampleur même des appels d'offres constitue un frein. Une entreprise doit disposer de fonds propres suffisants pour garantir l'exécution des contrats de plusieurs millions de riyals, ce qui exclut de fait les acteurs sous-capitalisés du segment haut de gamme.

Quels sont les services que les clients recherchent désespérément ?

Bien que le nettoyage demeure le service le plus important du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite, les services spécialisés en gestion des installations techniques et en développement durable sont désormais les plus recherchés. Le marché a généré 135,1 millions de tonnes de déchets en 2024, faisant de la gestion et du recyclage des déchets un secteur d'activité essentiel et très demandé. Les clients recherchent activement des prestataires capables de les aider à atteindre leurs objectifs de valorisation, notamment face aux 32,2 millions de tonnes de déchets de construction qui entrent dans le flux.

La gestion de l'énergie est un autre service en plein essor. Avec des actifs industriels en exploitation d'une valeur de 966 milliards de riyals saoudiens, les propriétaires d'usines cherchent désespérément à optimiser leurs coûts énergétiques. Par conséquent, les prestataires de services d'installations qui proposent des audits et des rénovations énergétiques gagnent des parts de marché croissantes. Dans le secteur de la logistique, le maintien de la chaîne du froid est essentiel. Les manutentionnaires ont traité 1,2 million de tonnes de fret aérien en 2024, créant une demande de niche pour la maintenance des entrepôts à température contrôlée dans des aéroports comme l'aéroport international King Khalid, qui a traité à lui seul 573 000 tonnes.

Quels sont les développements qui redéfinissent la trajectoire du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite ?

L'évolution la plus significative de ces dernières années est la mise en service des principaux nœuds de transport. L'exploitation complète du métro de Riyad (réseau de 176 km) a engendré un nouvel écosystème de besoins en gestion des installations, allant du nettoyage des stations à la maintenance des tunnels. Parallèlement, l'expansion des capacités aéroportuaires redessine le paysage du marché. Les aéroports saoudiens ont géré 905 000 vols en 2024, l'aéroport international Roi Abdulaziz ayant accueilli à lui seul 49 millions de passagers. Ce volume important nécessite un fonctionnement continu des services de gestion des installations, 24 h/24 et 7 j/7, auparavant moins intensif.

Un autre facteur déterminant du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite est le développement de vastes quartiers à usage mixte. Le projet de Diriyah, avec ses 39 000 m² de bureaux en construction, établit de nouvelles normes en matière de gestion intégrée du patrimoine. Les prestataires doivent désormais apprendre à entretenir des actifs modernes situés dans des contextes historiques protégés par l'UNESCO, une situation unique dans le paysage mondial de la gestion des installations.

Quelles tendances et quels défis se profilent à l'horizon ?

La tendance dominante sur le marché de la gestion des installations en Arabie saoudite est l'intégration du développement durable dans les opérations quotidiennes. L'Initiative verte saoudienne a permis la plantation de 50 millions d'arbres d'ici 2024, obligeant les entreprises de gestion des installations à devenir des experts en aménagement paysager. L'entretien de ces espaces verts, ainsi que des 7,1 millions d'arbres naturels dans les zones protégées, est désormais une prestation contractuelle standard. Par ailleurs, l'adoption des technologies s'accélère. Avec 4 000 usines automatisées prévues d'ici 2035, les prestataires de services de gestion des installations s'empressent d'adopter l'Internet des objets (IoT) et les outils de maintenance prédictive pour assurer le fonctionnement de ces environnements de haute technologie.

Le marché de la gestion d'installations est toutefois confronté à un défi majeur : la pénurie de main-d'œuvre qualifiée. Alors que des entreprises comme EFSIM voient leurs effectifs atteindre 8 500 personnes, trouver des techniciens qualifiés devient de plus en plus difficile. L'expansion rapide du parc résidentiel – avec notamment 300 000 logements NEOM prévus et 50 000 logements Roshn en construction – dépasse l'offre de gestionnaires d'installations compétents. Les acteurs du secteur seront probablement confrontés à l'inflation salariale et aux difficultés de recrutement comme principaux obstacles en 2025 et au-delà.

Analyse segmentaire 

Par type de service, les services généraux à forte intensité de main-d'œuvre dominent grâce à l'expansion de l'hôtellerie et du tourisme

Le segment des services généraux détient une part de marché dominante de 74,33 % sur le marché de la gestion des installations en Arabie saoudite. Cette position dominante est principalement due à l'ambitieux plan Vision 2030 du pays, qui investit massivement dans l'hôtellerie, le tourisme et l'aviation. Cette croissance contraste fortement avec celle des services techniques, qui ne requièrent que des interventions ponctuelles ; les services généraux tels que le nettoyage, l'entretien ménager et la sécurité nécessitent un travail quotidien constant pour maintenir l'image irréprochable de sites emblématiques du luxe comme le Red Sea et la porte de Diriyah.

Ce leadership se traduit par d'importants déploiements de personnel, soulignant l'importance du secteur sur le marché saoudien de la gestion des installations. Initial Saudi Group, par exemple, a décroché un contrat crucial pour les services de nettoyage et d'entretien des terminaux 1, 2 et 5 de l'aéroport de Riyad, mobilisant plus de 650 employés afin de garantir l'hygiène et le confort des passagers. S'appuyant sur cette dynamique, Maharah Human Resources Company a enregistré une croissance de son chiffre d'affaires de 18 % en 2024, directement liée à une augmentation de 23 % de l'offre de main-d'œuvre spécialisée dans les services généraux, adaptée aux besoins spécifiques des mégaprojets. Confirmant cette tendance, Musanadah a reçu le prix de « Meilleure entreprise de nettoyage d'Arabie saoudite » lors des SACWFM Awards 2024, une reconnaissance de l'importance accrue accordée à l'hygiène dans le contexte post-pandémique. En définitive, l'afflux de main-d'œuvre nécessaire pour entretenir des millions de mètres carrés de nouveaux biens immobiliers confirme le rôle moteur des services généraux sur le marché.

En matière de services, l'externalisation prend l'ascendant grâce à la privatisation dans le cadre de la Vision 2030 

L'externalisation représente 55,62 % du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite, un marché dynamisé par la politique de privatisation menée par le gouvernement saoudien sous l'égide du Centre national de privatisation (NCP). Cette initiative rompt avec la dépendance historique aux équipes internes des ministères, incitant les entités publiques à privilégier les partenariats public-privé (PPP) pour améliorer leur efficacité et réduire leurs dépenses publiques. Avec plus de 200 projets approuvés dans les secteurs de la santé, de l'éducation et des municipalités, le NCP encourage ces secteurs à confier la gestion de leurs installations à des opérateurs privés spécialisés plutôt que de la prendre en charge en interne.

Les entreprises locales les plus performantes récoltent les fruits de leurs succès grâce à des contrats prestigieux. Musanadah, filiale d'Alturki Holding, a décroché des contrats d'externalisation de la gestion des installations pour des organismes semi-publics influents tels que la Commission royale pour AlUla (RCU) et l'Autorité de développement de Diriyah Gate (DGDA), qui délèguent l'intégralité de leurs opérations afin d'atteindre des standards inaccessibles en interne. De plus, la complexité des systèmes MEP (mécanique, électricité et plomberie) des villes intelligentes exige une expertise pointue hors de portée des non-spécialistes. L'externalisation permet ainsi de transférer les risques liés à l'amortissement des actifs et à la main-d'œuvre vers des entreprises de gestion des installations expérimentées, consolidant la position dominante de ce modèle.

Selon la taille de l'entreprise, les gigaprojets et les entités gouvernementales alimentent la domination des grandes entreprises sur le marché de la gestion des installations en Arabie saoudite

Les grandes entreprises s'accaparent 67,55 % du marché, portées par les gigaprojets du Royaume et les colossaux complexes publics qui écrasent les petits acteurs de la gestion des installations. Des projets comme NEOM, ROSHN et les installations d'Aramco nécessitent des prestataires de services de gestion intégrée des installations (IFM) dotés de ressources financières solides, de technologies CAFM et de la capacité de mobiliser simultanément des milliers d'employés.

Les portefeuilles clients des principaux fournisseurs le confirment. Initial Saudi Group travaille principalement avec des géants industriels comme Ma'aden (Saudi Arabian Mining Co.) et SABIC (Saudi Basic Industries Corp.), des projets trop complexes pour les PME. Musanadah présente le même profil avec des clients prestigieux tels que Mobily, Huawei et la Cité économique du roi Abdallah. Ces géants lancent les appels d'offres les plus importants, intégrant souvent services techniques et services généraux dans des offres globales. À l'inverse, les PME se dispersent sur des projets résidentiels et commerciaux de moindre envergure, aux valeurs dérisoires. L'immensité du portefeuille de mégaprojets renforce ainsi la domination des grandes entreprises, favorisant les fournisseurs capables de fournir des prestations standardisées et à grande échelle.

En termes de modèle de livraison, la livraison contractuelle s'est imposée comme la solution privilégiée en raison de la forte demande de contrats à long terme axés sur la performance 

La gestion contractuelle représente 76,32 % du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite, car les infrastructures essentielles du Royaume – aéroports, hôpitaux, zones industrielles – exigent une fiabilité sans faille 24 h/24 et 7 j/7, au-delà des capacités à la demande. Le secteur évolue, passant d'une simple fourniture de main-d'œuvre à des contrats basés sur la performance, rémunérant les prestataires en fonction d'accords de niveau de service (ANS) rigoureux et d'indicateurs clés de performance (ICP).

Ce cadre offre la vision à long terme indispensable à la pérennité des opérations. L'accord initial conclu par Saudi Group avec l'aéroport de Riyad, un contrat de trois ans (extensible à cinq), illustre parfaitement cette continuité pour les acteurs clés du secteur aéronautique. Musanadah privilégie les « relations durables » aux transactions ponctuelles, tandis que les rapports 2024 de Maharah mettent en lumière les « contrats stratégiques » comme principaux moteurs de revenus. Ces accords pluriannuels permettent de compenser les coûts de mobilisation des projets d'envergure, et le NCP les impose dans le cadre des PPP afin de garantir l'engagement du secteur privé en faveur de la pérennité des actifs, consacrant ainsi la primauté des contrats sur les services sporadiques.

Évolutions récentes du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite

• Réalisations de contrats d'EFSIM au premier semestre (août 2025) : EFSIM a annoncé plus de 750 millions de riyals saoudiens de nouveaux contrats dans les secteurs de l'hôtellerie, des loisirs et du sport, intégrant plus de 800 employés pour atteindre un total de 8 500, renforçant ainsi sa présence dans la région Sud.
• Lancement des solutions IFM de CBRE (mars 2025) : CBRE a dévoilé des solutions intégrées de gestion des installations face à une demande croissante, se positionnant ainsi pour une croissance durable des infrastructures d’ici 2030.
• Prix ​​FM de Red Sea Global (mai 2025) : Red Sea Global a attribué au groupe El Seif le contrat FM pour Turtle Bay, couvrant 18 immeubles résidentiels et 200 villas dans des destinations de luxe.
• Aperçu du livre blanc de MEFMA (août 2025) : MEFMA prévoit un marché FM de 52,5 milliards de dollars d’ici 2029, en mettant l’accent sur la durabilité grâce à une collaboration avec Frost & Sullivan.

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Principales entreprises du marché de la gestion des installations en Arabie saoudite

• Initial Saudi Group (Alesayi Holding)
• Services aux installations EMCOR, Inc.
• Almajal G4S (Allié Universel)
• SETE Energy Saudia pour les projets industriels Ltd
• Groupe SAMAMA Holding
• ENGIE Solutions (Groupe Engie)
• Nesma United Industries Co. Ltd
• Groupe AL-YAMAMA
• Olive Arabia Co. Ltd
• Groupe Tamimi
• Société de gestion des installations (FMCO)
• Al Suwaidi Holding Company Arabie Saoudite
• Khidmah
• ZOMCO
• EFSIM
• Autres acteurs éminents

Aperçu de la segmentation du marché

Par type de service

• Services matériels
  • Gestion d'actifs
  • Services MEP et CVC
  • Systèmes d'incendie et sécurité
  • Maintenance des ascenseurs et escaliers mécaniques
  • Services de lutte antiparasitaire
  • Entretien de la structure du bâtiment
  • Services de gestion de l'énergie et de développement durable
  • Autres services FM techniques
• Services logiciels
  • Assistance administrative et sécurité
  • Services de nettoyage
  • Services de restauration
  • Aménagement paysager et entretien des espaces verts
  • Gestion des déchets
  • Services de réception et de conciergerie
  • Services de support informatique et technique
  • Gestion de l'hébergement
  • Autres services Soft FM

Par mode de service

• Gestion des installations internes
• Gestion externalisée des installations
  • Gestion d'installation unique
  • Gestion intégrée des installations
  • Gestion intégrée des installations

Par taille d'entreprise

• Grandes entreprises
• Petites et moyennes entreprises (PME)

Par modèle de prestation de services

• contrat
  • Contrats à court terme
  • Contrats à long terme
• Services à la demande / ponctuels

Par utilisateur final

• Entreprises et sociétés
• Éducation
• Industrie et fabrication
• Soins de santé
• Administration publique
• Hospitalité
• Construction
• Autres