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设施管理需求的中心在哪里？

从地理上看，沙特阿拉伯的设施管理市场格局呈现明显的两极分化，一边是成熟的利雅得市中心城区，另一边是新兴的巨型项目区域。利雅得作为商业中心，仍然是市场的主要驱动力。2024年上半年，该市拥有520万平方米的办公楼存量，对企业设施管理服务有着巨大的需求。此外，首都人口的增长也推动了住宅需求，其中146万套住宅单元需要社区管理服务。.

相比之下，NEOM和红海等“新未来”地区正在创造高价值的专业化需求。仅NEOM就已授予价值287亿美元的建筑合同，为运营管理创造了源源不断的业务。同样，红海全球公司在其运营中心已为14000名员工提供服务。虽然利雅得的业务量巨大，但由于智慧城市和偏远地区豪华资产管理的复杂性，这些新兴地区能够提供更高的利润空间。

哪些行业正在推动申请量激增？

目前，沙特阿拉伯设施管理市场中有三个特定应用领域表现突出，远超整体市场水平：酒店、工业和交通运输。休闲和文化遗产旅游的是其中最显著的驱动因素。预计到2024年，将有1.16亿游客到访沙特阿拉伯，酒店面临着保持高水准服务的巨大压力。该行业目前运营着44.32万间酒店客房，这一数字几乎是上一年的两倍。

与此同时，工业部门正在扩张，对工厂的技术性“硬设施管理”服务提出了更高的要求。2024年第四季度，在建工厂数量达到2598家，总价值达1660亿沙特里亚尔。这些并非简单的仓库，而是复杂的生产线，需要专业的机电（机械、电气和管道）支持。此外，公共交通领域的应用也呈爆炸式增长。利雅得地铁在2024年12月至2025年2月期间服务了1800万名乘客，对于负责85个车站运营的设施管理人员而言，这无疑是一个巨大的新领域。.

谁主导着沙特阿拉伯设施管理市场的竞争格局？

沙特阿拉伯的设施管理市场竞争异常激烈，但高端市场整合程度日益加剧。其市场结构呈“杠铃”状：少数几家大型综合性企业垄断高价值合同，而规模较小的公司则争夺利润微薄的人力资源供应。引领市场潮流的是一些本土龙头企业和成功拓展业务规模的合资企业。EFS设施服务集团（EFSIM）就是市场领导者的典型代表，仅在2025年上半年就获得了价值7.5亿沙特里亚尔的新合同。.

其他值得关注的企业包括积极拓展政府业务的沙尔法设施管理公司（Shalfa Facilities Management）。沙尔法近期赢得了价值2.588亿沙特里亚尔的合同，以及与国家安全部门价值1.62亿沙特里亚尔的合同。这些行业领军企业正通过投资员工培训来拉开与规模较小的竞争对手的差距；例如，EFSIM在短短六个月内就招募了800名新专业人员。如今，竞争优势在于能够在保持质量标准的同时，快速调动数千名员工。

新进入者必须克服哪些障碍？

进入沙特阿拉伯设施管理市场不再像以前那样简单，仅仅获得营业执照就足够了。主要障碍在于严格的“沙特化”（Nitaqat）要求，即强制规定企业必须雇用一定比例的沙特国民。这导致人才短缺，并推高了工资成本。此外，区域总部（RHQ）计划也起到了政府项目监管把关的作用。到2024年，已有517家国际公司在利雅得设立了区域总部，这表明沙特政府更倾向于与在当地拥有实质性业务的企业合作。.

财务壁垒也在不断增加。如今，客户在招标过程中要求集成先进技术（计算机辅助设施管理系统，CAFM系统）。小型企业往往缺乏投资这些数字化平台所需的资金。此外，招标项目规模庞大也是一大障碍。企业必须拥有雄厚的资产负债表实力，才能为数百万里亚尔的合同提供履约保证金，这实际上将资金不足的企业拒之于高端市场之外。.

客户最迫切需要哪些服务？

尽管清洁服务仍然是沙特阿拉伯设施管理市场中业务量最大的服务，但市场需求已转向专业的硬性设施管理和可持续发展服务。预计到2024年，沙特阿拉伯将产生1.351亿吨垃圾，因此，垃圾管理和回收利用成为一项至关重要且需求旺盛的服务。客户正在积极寻找能够帮助他们实现垃圾分流目标的供应商，尤其是在3220万吨建筑垃圾涌入市场的情况下。.

能源管理是另一项蓬勃发展的服务。目前，价值9660亿沙特里亚尔的工业资产正在运营，工厂主迫切希望优化公用事业成本。因此，提供能源审计和改造服务的设施管理供应商正在赢得更大的市场份额。在物流领域，冷链维护至关重要。2024年，货运代理商处理了120万吨航空货物，这为维护机场（例如哈立德国王国际机场，该机场的货物吞吐量就达到了57.3万吨）的温控仓库创造了独特的市场需求。.

哪些发展正在重塑沙特阿拉伯设施管理市场的发展轨迹？

近期最重要的发展是主要交通枢纽的运营启动。利雅得地铁（全长176公里）的全面运营催生了一套全新的设施管理需求体系，涵盖从车站清洁到隧道维护的各个方面。与此同时，航空运力的扩张正在重塑市场格局。沙特阿拉伯的机场预计在2024年处理90.5万架次航班，其中阿卜杜勒阿齐兹国王国际机场的旅客吞吐量将达到4900万人次。如此庞大的客流量需要全天候不间断的设施管理运营，而此前这方面的投入相对较少。.

沙特阿拉伯设施管理市场的另一项重大发展趋势是大型综合用途区域的建设。迪里耶正在建设的办公楼总建筑面积达3.9万平方米，为文物保护型设施管理树立了新的标杆。如今，设施管理服务商必须学习如何在联合国教科文组织保护的历史环境中维护现代化设施，这在全球设施管理领域是一个独特的挑战。.

未来有哪些趋势和挑战即将到来？

沙特阿拉伯设施管理市场的主导趋势是将可持续发展理念融入日常运营。沙特绿色倡议计划到2024年种植5000万棵树木，这促使设施管理公司转型为景观美化专家。维护这些绿地以及保护区内710万株自然植物正逐渐成为标准合同项目。此外，技术应用也在加速推进。到2035年，沙特阿拉伯计划建成4000家自动化工厂，设施管理服务商正竞相采用物联网和预测性维护工具来服务这些高科技环境。.

然而，设施管理市场面临着一个严峻的挑战：人才缺口。随着像EFSIM这样的公司员工人数增长到8500人，寻找合格的技术人员变得越来越困难。住宅存量的快速增长——包括计划中的30万套NEOM住宅和在建的5万套Roshn住宅——已经超过了熟练设施管理人员的供应速度。到2025年及以后，工资上涨和招聘瓶颈很可能成为利益相关者面临的主要挑战。.

细分分析 

按服务类型划分，劳动密集型软性服务通过酒店和旅游业的扩张占据主导地位

在沙特阿拉伯的设施管理市场中，软性服务占据了74.33%的市场份额，占据主导地位。这一主导地位主要得益于沙特阿拉伯雄心勃勃的“2030愿景”计划，该计划大力推进酒店、旅游和航空业的发展。这种增长与仅需间歇性技术干预的硬性服务形成了鲜明对比；而清洁、客房服务和安保则需要持续不断的日常维护，才能维持红海酒店和迪里耶门酒店等奢华地标的完美“视觉”标准。

这种领先地位体现在大量的人员部署上，凸显了该领域在沙特阿拉伯设施管理市场的规模。例如，Initial Saudi Group 成功拿下利雅得机场 1、2 和 5 号航站楼的清洁和保洁服务关键合同，调动了 650 多名员工，以保障乘客的卫生和舒适。在此势头的推动下，Maharah 人力资源公司在 2024 年实现了 18% 的收入增长，这主要得益于大型项目中针对软性设施管理需求的企业劳动力供应量激增 23%。Musanadah 在 2024 年 SACWFM 颁奖典礼上荣获“沙特阿拉伯最佳清洁公司”称号，进一步印证了这一趋势，也体现了后疫情时代人们对卫生的高度重视。最终，为数百万平方米的新房地产提供服务所需的大量蓝领劳动力巩固了软性服务作为市场收入支柱的地位。.

按服务模式划分，外包在“2030愿景”私有化进程中占据主导地位 

在沙特政府通过国家私有化中心（NCP）推行私有化改革的推动下，外包业务占据了沙特阿拉伯设施管理市场55.62%的份额。这项举措打破了长期以来对内部“部委团队”的依赖，引导公共机构转向公私合作（PPP）模式，以提高效率并控制财政支出。NCP已批准了涵盖医疗保健、教育和市政等领域的200多个项目，迫使这些行业将设施管理外包给专业的私营运营商，而不是自行承担。.

本地领先企业正通过一系列引人注目的成功案例收获丰厚回报。Alturki Holding旗下子公司Musanadah已与皇家阿鲁拉委员会（RCU）和迪里耶门开发管理局（DGDA）等半官方机构签订了设施管理外包合同，这些机构将所有运营工作100%外包，以达到内部无法企及的标准。此外，智慧城市中复杂的机电系统需要非专业人士难以企及的专业技能。因此，外包将资产折旧和劳动力风险转移给了经验丰富的设施管理公司，从而巩固了该模式的领先地位。.

按企业规模、巨型项目和政府实体划分，大型企业在沙特阿拉伯设施管理市场占据主导地位。

大型企业占据了67.55%的市场份额，这主要得益于沙特阿拉伯的巨型项目和庞大的国有企业，这些企业令规模较小的设施管理公司难以招架。像NEOM、ROSHN和沙特阿美设施这样的项目，需要具备雄厚财力、计算机辅助设施管理（CAFM）技术以及同时部署数千名员工能力的综合设施管理（IFM）供应商。.

顶级供应商的客户名单印证了这一点。例如，Initial Saudi Group 的客户往往是像沙特阿拉伯矿业公司 (Ma'aden) 和沙特基础工业公司 (SABIC) 这样的工业巨头，这些项目对于中小企业来说过于复杂。Musanadah 的情况也类似，其客户包括 Mobily、华为和阿卜杜拉国王经济城等蓝筹企业。这些巨头发布的招标项目规模最大，通常将硬性服务和软性服务整合为一个整体方案。相比之下，中小企业只能承接一些价值微薄的小型住宅和零售项目。因此，庞大的大型项目储备巩固了大型企业的统治地位，有利于那些能够提供标准化、大规模交付服务的供应商。.

按交付模式划分，基于合同的交付模式因长期绩效合同的高需求而胜出。 

在沙特阿拉伯的设施管理市场，基于合同的交付模式占据了76.32%的份额。沙特王国的重要资产——机场、医院、工业园区——需要全天候不间断的可靠性，而不仅仅满足于按需服务。该行业正从基本的人力资源供应模式向基于绩效的合同模式转变，供应商根据严格的服务水平协议 (SLA) 和关键绩效指标 (KPI) 获得报酬。.

这一框架提供了持续运营所必需的前瞻性。沙特集团与利雅得机场签订的三年期（可延长至五年）协议，便是航空业关键业务持续性的一个例证。穆萨纳达集团优先考虑“长期合作关系”而非短暂交易，而马哈拉集团2024年的报告则强调“战略合同”是核心收入来源。此类多年期协议可以抵消大型项目的启动费用，国家合同计划（NCP）在公私合营（PPP）项目中强制执行此类协议，以确保私营部门对资产长期运营的承诺——从而确立基于合同的优先地位，使其优于零星服务。.

沙特阿拉伯设施管理市场的最新发展

• EFSIM 上半年合同中标情况（2025 年 8 月）：EFSIM 宣布在酒店、休闲和体育领域获得超过 7.5 亿沙特里亚尔的新合同，新增 800 多名员工，使员工总数达到 8500 人，从而加强了南部地区的业务。.
• 世邦魏理仕 (CBRE) 推出 IFM 解决方案（2025 年 3 月）：世邦魏理仕在需求不断增长的情况下推出了综合设施管理方案，为 2030 年的可持续基础设施增长做好准备。.
• 红海全球 FM 奖（2025 年 5 月）：红海全球授予 El Seif 集团 Turtle Bay FM 合同，涵盖豪华度假胜地的 18 栋住宅楼和 200 栋别墅。.
• MEFMA 白皮书预览（2025 年 8 月）：MEFMA 预测到 2029 年 FM 市场规模将达到 525 亿美元，并通过与 Frost & Sullivan 的合作强调可持续性。.

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沙特阿拉伯设施管理市场顶尖公司

• 沙特集团（Alesayi Holding）
• EMCOR设施服务公司.
• Almajal G4S（联合环球）
• SETE Energy Saudia 工业项目有限公司
• SAMAMA控股集团
• ENGIE Solutions（Engie集团）
• 奈斯玛联合工业有限公司
• 亚玛玛集团
• 奥利弗阿拉伯有限公司
• 塔米米集团
• 设施管理公司（FMCO）
• 沙特阿拉伯阿尔苏瓦迪控股公司
• 希德玛
• 中光集团
• EFSIM
• 其他杰出球员

市场细分概述

按服务类型

• 硬服务
  • 资产管理
  • 机电和暖通空调服务
  • 消防系统与安全
  • 电梯和自动扶梯维护
  • 害虫防治服务
  • 建筑结构维护
  • 能源管理和可持续发展服务
  • 其他硬调频服务
• 软服务
  • 办公室支持与安全
  • 清洁服务
  • 餐饮服务
  • 景观和场地维护
  • 废物管理
  • 接待和礼宾服务
  • IT和技术支持服务
  • 住宿管理
  • 其他软调频服务

按服务方式

• 内部设施管理
• 外包设施管理
  • 单一设施管理
  • 捆绑式设施管理
  • 综合设施管理

按企业规模

• 大型企业
• 中小企业

按服务交付模式

• 基于合同的
  • 短期合同
  • 长期合同
• 按需/临时服务

按最终用户

• 业务和公司
• 教育
• 行业和制造业
• 卫生保健
• 公共管理
• 款待
• 建造
• 其他的