重新定义沙特阿拉伯设施管理市场的三大趋势

• 向一体化、超大规模合同转型：市场正迅速从传统的单站点合同转向涵盖整个大型开发项目的一体化设施管理。这一趋势由NEOM等项目推动，NEOM项目已获得5000亿美元的初始投资，预计2024年完成；Qiddiya项目则计划授予26.6亿美元的新合同。如今，FM供应商有望成为能够管理复杂的城市级生态系统的战略合作伙伴，从项目启动之初就需要提供从基础设施维护到社区管理的全方位服务。
• 专业化、行业专用设施管理 (FM) 的快速崛起：设施管理市场的需求日益细分，细分到需要独特专业知识的专业垂直领域。到 2030 年，酒店客房数量将达到 36.2 万间，这需要专注于高端酒店和宾客体验的设施管理服务。同时，2025 年 2600 亿沙特里亚尔的医疗保健预算也对能够管理复杂医疗设施（例如计划于 2025 年前开业的五家新医院）的技术设施管理提供商提出了迫切的需求。
• 可持续性与技术的不可协商的融合：绿色认证和数字化转型不再是可有可无的，而是市场参与的核心要求。截至2024年6月，LEED认证项目将超过1,190个，截至2024年10月，注册绿色建筑将达到2,000座，供应商必须证明其在可持续运营方面的能力。此外，还需要采用技术，例如2024年推出的eFACiLiTY软件平台，以高效管理这些复杂的资产。

沙特阿拉伯设施管理市场的主要发现 

• 目前，软服务为市场贡献了超过74.33%的收入。
• 根据服务模式，外包设施管理占据市场主导地位，市场份额超过 55.62%。
• 沙特市场主要由国内大型企业主导，市场份额超过67.55%。
• 如今，基于合同的设施管理在市场上占据最大份额，达到 76.32%。
• 按最终用户划分，商业和企业部门占据最大的市场份额，为 25.20%
• 到 2033 年，沙特阿拉伯设施管理预计将创造超过 1110.7 亿美元的收入

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千兆项目：为沙特阿拉伯的FM市场构建前所未有的基础

沙特阿拉伯设施管理市场需求的主要驱动力在于其庞大的巨型项目建设项目库。这并非周期性趋势，而是真正意义上从零开始创造新的经济格局。沙特阿拉伯的雄心壮志体现在2024年授予的创纪录的1480亿美元合同中，这构成了其1.3万亿美元房地产和基础设施发展计划的重要组成部分。到2025年初，预计已签订了价值1050亿美元的巨型项目专项合同，为设施管理供应商奠定了长期、有保障的储备基础。 

剖析各个项目，可以揭示设施管理市场需求的深度。截至2024年9月，这座价值5000亿美元的超级城市NEOM已授予287亿美元的建筑合同，截至2024年5月，现场员工人数已达14万。德拉伊耶门发展局负责监管一个价值630亿美元的文化项目，计划在2024年注资100亿美元，并授予了一份价值20亿美元的北部区开发合同。与此同时，奇迪亚项目正在迅速推进，授予了一份价值4.8亿美元的赛马场合同、一份价值19亿美元的周边建筑合同，以及一份具有里程碑意义的价值10亿美元的穆罕默德·本·萨勒曼王子体育场合同。这波发展浪潮对综合设施管理的需求空前迫切且基础性。

酒店和医疗保健：推动设施管理的专业化、高价值需求

与大型项目同步，设施管理市场中酒店和医疗保健领域的定向扩张，正在创造对专业设施管理的复杂、高价值需求。为了实现2024年接待近3000万入境游客的目标，沙特王国正在实施一项1100亿美元的酒店业投资计划。该计划将在2030年前新增36.2万间酒店客房，预计仅在2025年，整个地区就将新增50,683间客房。这种激增的需求需要能够为奢侈品牌提供完美服务的设施管理服务提供商。

与此同时，医疗保健行业正在经历一场深刻的变革，其背后的支撑是 2025 年 2600 亿沙特里亚尔的预算和“2030 愿景”下 650 亿美元的基础设施投资。这些对设施管理市场的资金正在创造需要专业技术管理的有形资产。到 2025 年，将有 5 家新医院开业，全国床位总数将增加 963 张。利雅得就是一个典型的例子，该市于 2025 年 4 月启动了 28 个新项目，投资超过 70 亿沙特里亚尔，将增加 3000 多张新床位。这包括沙特国王医疗城一座拥有 500 个床位的大楼，以及萨勒曼国王医院和艾尔伊曼医院各一座拥有 200 个床位的新大楼。此次扩建迫切需要具备管理复杂、严格监管的医疗设施专业知识的设施管理公司。

细分分析 

以人为本的软服务在沙特市场占据无可比拟的地位

软服务占据了高达 74.33% 的收入份额，这直接源于沙特阿拉伯在“2030 愿景”框架下致力于提升生活质量、成为全球旅游中心的战略重心。沙特阿拉伯的目标是到 2030 年每年吸引 1.5 亿游客，因此，其蓬勃发展的酒店、商业和住宅领域对无可挑剔的清洁、安保和客户服务的需求猛增。这种对打造纯净安全环境的关注不仅是为了游客，也是改善公民福祉的核心原则。这种以人为本的方法是推动沙特阿拉伯设施管理市场向前发展的主要力量。为了满足这一需求，服务质量正在制度化，穆萨纳达设施管理公司为其软服务员工建立了三个专门的 LEAD 培训中心就是一个很好的例证。

• 红海项目的开发计划包括50家酒店，共计8000间客房，所有酒店建成后都需要大量的软服务。
• 德拉伊耶门开发项目的目标是到 2030 年每年吸引 2700 万游客，这将对游客管理和维护产生巨大的需求。
• 沙特房地产总局 (REGA) 于 2024 年颁发了沙特首个官方设施管理许可证，标志着沙特向更加专业化的迈进。

全新基础设施的规模之大，进一步巩固了软服务的主导地位，用户体验至上。随着众多大型项目的兴起，安保服务变得至关重要，而专业的景观设计对于提升新城市开发项目的美感也至关重要。埃尔奥拉发展规划强调了这些需求的长期性，该规划旨在到2035年建成9,400间酒店客房，从而确保对顶级酒店和维护服务的持续需求。这种管理和维护人们空间的根本需求，确保了软服务将继续成为沙特阿拉伯设施管理市场最重要的收入来源。

战略外包成为效率和专业知识的首选模式

外包是服务交付模式中的佼佼者，占据55.62%的市场份额，这得益于其在效率、成本节约和专业技能获取方面的明确商业案例。随着沙特阿拉伯各地的组织专注于其核心竞争力，他们越来越多地将非核心但关键的职能转移给专业的设施管理 (FM) 提供商。这一趋势得到了政府政策的积极支持，包括鼓励长期特许经营和公私合作的《私营部门参与法》(PSP)。这种战略转变使企业能够利用规模经济和专业提供商的先进技术能力，使其成为沙特阿拉伯设施管理市场的主导趋势。

• 2024 年，外包合同占据了更大的市场份额，达到 65.74%。
• 这种模式的有效性体现在穆萨纳达在采用集成交付平台进行外包服务后，客户保留率高达 98%。
• 政府于 2023 年 5 月出台了一项专门针对设施管理服务外包的新法规，强调了该模式的重要性。

向综合外包解决方案的转型正在加速，其中，综合设施管理 (IFM) 的趋势尤为显著。预计到 2024 年，沙特将有超过 60% 的大型企业采用 IFM 服务，将多项服务捆绑在单一供应商旗下，从而简化管理。沙特国家水务公司斥资 1.98 亿沙特里亚尔获得公用事业管理特许权，就是这一趋势的一个典型例子。通过委托此类复杂的运营职责，资产所有者可以确保更高的服务标准和运营连续性，从而巩固外包在沙特阿拉伯设施管理市场的领导地位。

大型企业是推动设施管理增长的无可争议的动力

大型企业占据超过67.55%的惊人市场份额，无疑是沙特阿拉伯设施管理行业增长的引擎。这种主导地位与“2030愿景”中24个千兆级项目息息相关，这些项目的规模和复杂性均前所未有。仅2024年第一季度就签订了1188亿沙特里亚尔（317亿美元）的合同，其巨大的投资额创造了对高端设施管理服务巨大而持续的需求。这些大型政府支持和私营实体投入的巨额资本，从根本上决定了沙特阿拉伯设施管理市场的运营格局。

• 未来 NEOM 区域内的最初四个项目价值高达 5000 亿美元。
• NEOM 的发展速度令人瞩目，仅在 2024 年第一季度就授予了价值 240 亿沙特里亚尔（64 亿美元）的合同。
• 沙特市中心公司正在开发 12 个不同的项目，分布在 1000 万平方米的土地上，每个项目都需要从头开始进行全面的 FM 规划。

这些大型企业的影响力遍布全国。红海项目最终将建成50个度假村和1000多处住宅物业，而埃尔奥拉项目则计划开发五个历史街区，并在2035年前新增9400间酒店客房。同样，德拉伊耶门和奇迪亚娱乐项目也旨在接待数千万游客。即使是像阿卜杜拉国王经济城这样的成熟开发项目也在持续扩张，目前已建成一个64.8平方公里的工业区，并计划建造70家酒店。大型企业持续不断的大规模建设和开发浪潮，是推动沙特阿拉伯设施管理市场需求的主要力量。

合同框架是服务交付和问责的基石

基于合同的交付模式占据了沙特阿拉伯市场的最大份额（76.32%），是实现复杂设施管理需求外包的重要框架。该模式提供了必要的架构，明确了服务范围，设定了关键绩效指标，并在客户和供应商之间建立了清晰的责任分工。这种法律和运营上的清晰性对于管理沙特阿拉伯王国正在开发的数十亿美元的资产至关重要，并得到了《政府招标和采购法》（GTPL）等官方法规的强化。依靠正式协议来确保质量和管理风险，是现代沙特阿拉伯设施管理市场的基石。

• 2022 年，由于客户寻求简化的责任制，单一供应商合同尤为盛行，占据了 62% 的市场份额。
• 管理大型项目资金流的一个常见合同特征是在分包合同中加入“付款时付款”条款。
• 合同工作规模巨大；仅在 2022 年上半年，EFS 就根据合同管理了超过 7500 万平方米的建筑，合同价值超过 7.5 亿沙特里亚尔。

这种模式的复杂性正在不断提升，从单一供应商协议逐渐转向利用专业知识的多供应商合同。高价值、多年期合同如今已成为标配，例如 FMCO 与红海项目建设村签订的服务合同，以及 Musanadah 与 Zain Telecom 签订的五年期合同。此外，像 John Crane 这样的大型国际公司在 2024 年 2 月与多家石化公司签订了三份资产管理合同。EFS 高达 97% 的客户留存率证明了这种方法的成功，也证明了结构合理的合同是沙特阿拉伯设施管理市场最有效的服务交付工具。

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沙特阿拉伯设施管理市场的十大发展 

• Khidmah 的双重收购，2024 年 2 月：Khidmah 收购了 Pactive（绿色建筑咨询公司）和 Mace Macro Technical Services（Mace Group 的硬 FM），增强了可持续性和技术维护产品。
• 2024 年，沙特阿拉伯竞争总局批准数量激增：沙特阿拉伯竞争总局批准了创纪录的 202 项跨行业并购/经济集中交易，其中 FM 尤为突出。81% 为收购。
• Farnek 扩张： Farnek Services LLC（一家领先的 FM 提供商）赢得了 460 多份合同，并在沙特阿拉伯和阿联酋扩充了 1,500 多名员工，反映出该公司通过新交易积极进入市场。
• NEOM 酒店发展基金启动，2024 年 5 月：NEOM 启动了一项 5 亿沙特里亚尔（1.33 亿美元）的投资基金，旨在支持酒店项目的设施管理，为 FM 提供商提供渠道。
• Hassan Allam 控股 2.66 亿美元 KSA 扩建项目，2024 年 4 月：埃及建筑和 FM 集团 Hassan Allam 宣布向 KSA 投资 10 亿沙特里亚尔（2.66 亿美元），目标是获得大型项目 FM 合同。
• Savvy Games Group 300 亿美元扩张，2024 年 2 月：PIF 的 Savvy Games Group 继续大力投资游戏基础设施，包括沙特阿拉伯设施管理市场的电子竞技场馆/竞技场的设施管理。
• 巴林铝业公司投资 600 万美元建设太阳能园区，2024 年 2 月：巴林铝业公司（区域工业企业）获得 600 万美元跨境融资，用于建设以 FM 为主导、以可持续发展为重点的太阳能园区。
• 沙特设施管理公司战略合作伙伴关系，2024 年：由 PIF 成立的沙特设施管理公司签署了多项行业协议，为大型项目提供行业服务，预计 2024 年将签署多达 15 项合作协议。
• Wa'ed Ventures 5 亿美元创新基金，2024 年 6 月：沙特阿美的风险投资部门宣布设立 5 亿美元智能 FM 技术和可持续发展基金，直接支持当地 FM 市场创新。
• Alfanar 在英国投资 18.8 亿美元，2024 年 5 月：Alfanar 与沙特和英国达成协议，将建立世界上第一家绿色航空燃料工厂，这增加了对专业 FM 和跨境服务专业知识的需求。

沙特阿拉伯设施管理市场的顶级公司

• 最初的沙特集团（Alesayi Holding）
• EMCOR设施服务公司
• Almajal G4S（盟军通用）
• SETE 能源沙特阿拉伯工业项目有限公司
• 萨马玛控股小组
• ENGIE解决方案（Engie集团）
• 奈斯玛联合工业有限公司
• AL-YAMAMA集团
• 橄榄阿拉伯有限公司
• 塔米米集团
• 设施管理公司（FMCO）
• 沙特阿拉伯阿尔苏瓦迪控股公司
• 希德玛
• 中奥
• 能量状态信息模型
• 其他杰出球员

市场细分概述

按服务类型

• 硬服务
  • 资产管理
  • MEP 和 HVAC 服务
  • 消防系统和安全
  • 电梯和自动扶梯维护
  • 害虫防治服务
  • 建筑结构维护
  • 能源管理和可持续发展服务
  • 其他硬调频服务
• 软服务
  • 办公室支持和安全
  • 清洁服务
  • 餐饮服务
  • 景观美化和场地维护
  • 废物管理
  • 接待和礼宾服务
  • IT和技术支持服务
  • 住宿管理
  • 其他软调频服务

按服务方式

• 内部设施管理
• 外包设施管理
  • 单一设施管理
  • 捆绑设施管理
  • 集成设施管理

按企业规模

• 大型企业
• 中小型企业（SMEs）

按服务交付模式

• 基于合同
  • 短期合同
  • 长期合同
• 按需/临时服务

按最终用户

• 业务和公司
• 教育
• 行业和制造业
• 卫生保健
• 公共管理
• 款待
• 建造
• 其他的