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Analyse des opportunités

i. Mise en œuvre de centres de données hyperscale

La croissance exponentielle de l'intelligence artificielle engendre un besoin critique en infrastructures physiques auquel les bâtiments traditionnels ne peuvent répondre. Les géants de la tech ont besoin de capacités de serveurs immédiatement, et non dans quelques années. De ce fait, le marché de la construction modulaire s'oriente vers la fourniture de salles de serveurs préfabriquées. Les principaux opérateurs achètent des modules d'alimentation et de refroidissement clés en main, avec des délais de livraison de seulement 12 à 14 semaines. Les fabricants qui commercialisent ces environnements de haute précision décrochent des contrats se chiffrant en centaines de millions. La rapidité de mise sur le marché est désormais un facteur déterminant pour la suprématie de l'IA ; les solutions hors site sont donc indispensables.

ii. Rénovations de décarbonation pour les logements anciens

Les normes mondiales « zéro émission nette » imposent une rénovation massive du parc immobilier existant. Les villes délaissent la démolition au profit de systèmes de façades préfabriquées qui enveloppent les structures existantes. Ce concept, connu sous le nom d'« Energiesprong », gagne du terrain en Amérique du Nord. Des panneaux isolants préfabriqués peuvent être installés sur une maison de ville existante en moins d'une semaine. Ces rénovations non invasives représentent une opportunité lucrative pour les entreprises du secteur de la construction modulaire, leur permettant de valoriser des millions de logements énergivores nécessitant des rénovations d'ici 2030.

Analyse des principaux aspects de la demande

La crise urgente des capacités médicales accélère l'adoption par les hôpitaux de stratégies de fabrication hors site.

Les systèmes de santé du monde entier font face à de graves pénuries de capacité, ce qui entraîne un afflux massif de capitaux vers le secteur de la construction modulaire. Les hôpitaux ne peuvent plus attendre des années pour de nouvelles infrastructures et l'approvisionnement en matériel médical hors site connaît une forte accélération. Début 2024, le NHS England a investi 40 millions de livres sterling spécifiquement dans le financement de centres de diagnostic modulaires afin de résorber les listes d'attente. Premier Modular a récemment livré un centre de consultations externes de 3 450 mètres carrés à l'hôpital St Peter's pour contribuer à répondre à ces besoins immédiats. Par ailleurs, le gouvernement du Queensland a alloué 33 millions de dollars américains au développement des capacités hospitalières grâce à la préfabrication.

La rapidité d'exécution est devenue le principal facteur déterminant des décisions d'achat sur le marché mondial de la construction modulaire. Un centre de diagnostic modulaire type bénéficie désormais d'un délai de réalisation de seulement 20 semaines, de la conception à la mise en service. La rentabilité est également un facteur crucial : le coût de construction d'une unité de soins post-opératoires modulaire entièrement équipée s'élève à environ 85 000 $US par lit. Les caractéristiques techniques sont tout aussi impressionnantes : des modules de bloc opératoire de 15 tonnes sont installés directement dans les cours d'hôpitaux en activité. Merit Health a lancé en 2024 une extension modulaire d'une valeur totale de 12 millions de dollars américains. De plus, les fournisseurs d'unités d'IRM mobiles annoncent des délais de livraison aussi courts que 12 semaines. Ces installations sont conçues pour durer, les modules de soins permanents ayant une durée de vie structurelle certifiée de 60 ans. L'Hôpital général de Vancouver a également profité de cette rapidité début 2025 et a ajouté 40 nouveaux lits dans des unités modulaires.

Les initiatives municipales en matière de logements d'urgence mobilisent directement des capitaux publics pour la construction modulaire rapide.

Le problème chronique du sans-abrisme et les pressions migratoires contraignent les municipalités à s'affranchir du zonage traditionnel et à privilégier des solutions modulaires immédiates. Les villes deviennent les principaux clients de ce segment à fort volume du marché de la construction modulaire. La maire de Los Angeles, Karen Bass, a contribué à obtenir 80 millions de dollars pour des projets de logements modulaires transitoires en 2024. De même, la ville de New York a déployé un vaste centre d'hébergement modulaire de 500 lits à Floyd Bennett Field pour gérer l'afflux de migrants. Les contraintes budgétaires rendent ces unités très attractives ; des villages de logements préfabriqués sur palettes, destinés à l'hébergement transitoire, sont déployés à un coût unitaire de 15 000 dollars.

La rapidité d'assemblage demeure un facteur clé pour ces solutions d'urgence sur le marché de la construction modulaire. Un chalet de transition standard de deux chambres s'assemble désormais en seulement une heure. Les projets futurs témoignent d'une demande durable : la ville de Vancouver a approuvé en 2025 un plan visant à installer 300 logements modulaires temporaires sur des terrains municipaux vacants. Au Royaume-Uni, la municipalité de Bristol a confié à Zed Pods l'installation de 11 maisons à zéro émission de carbone directement au-dessus de parkings existants. San Jose a inclus 20 millions de dollars dans son budget 2024 pour les communautés « Quick Build ». Ces micro-abris optimisent l'espace, avec des surfaces standard de 6 m². Pour soutenir ces initiatives, le gouvernement britannique a octroyé un complément de 10 millions de livres sterling en 2024 sous forme de subvention pour la prévention du sans-abrisme. Grâce à cela, des projets comme celui de DignityMoves ont pu être entièrement occupés en seulement quatre mois.

Analyse segmentaire

La domination de l'acier conquise grâce à une force et une hauteur supérieures

L'acier représente 41,69 % des matériaux utilisés dans la construction modulaire, car il est la seule option permettant de répondre aux ambitions des promoteurs immobiliers modernes en matière de construction hors site de grande hauteur. Son rapport résistance/poids supérieur permet de fabriquer des modules plus légers et plus faciles à transporter : les éléments en acier pèsent généralement moins de 22 700 kg (50 000 livres) contre des éléments en béton plus lourds. Cet avantage logistique est crucial pour hisser les modules à des hauteurs record, comme pour le projet College Road à Londres, qui a culminé à 163 mètres grâce à l'acier. La construction modulaire utilise l'acier pour se conformer aux normes strictes de sécurité incendie, les assemblages en acier standard offrant jusqu'à 120 minutes de résistance au feu.

• L'industrie américaine de la construction métallique recycle 70 millions de tonnes de ferraille chaque année.
• Des essais au feu récents ont prouvé que les colonnes en acier protégées par de la laine de roche conservent leur intégrité pendant plus de 100 minutes.
• La production d'acier ne consomme que 70 gallons d'eau par tonne, ce qui signifie qu'elle est plus économe en ressources.

Les progrès de l'ingénierie en 2025 permettent de construire des modules en acier de 18 mètres de long sans colonne porteuse, offrant ainsi aux architectes une flexibilité de conception inédite sur le marché de la construction modulaire. TenneT a exploité cette capacité dès 2024 pour la construction de sous-stations complexes de 380 kV reposant sur des structures modulaires en acier. La robustesse de ce matériau est illustrée par la tour B2 à Brooklyn, dont les 32 étages ont été construits en toute sécurité grâce à l'acier. Sur le plan commercial, le recours à l'acier est motivé par la nécessité de sécuriser la chaîne d'approvisionnement, comme en témoigne le plan canadien pour le logement de septembre 2025, qui privilégie l'acier d'origine nationale. La durabilité de l'acier favorise également l'économie du réemploi : les modules peuvent être démontés et réutilisés, contrairement aux charpentes en bois qui se détériorent avec le temps. À Londres, le projet Ten Degrees Croydon a utilisé avec succès des modules en acier pour atteindre 44 étages et démontrer la supériorité structurelle de la construction modulaire.

La crise du logement place le secteur résidentiel au premier plan

La demande résidentielle représente 53,36 % de l'activité du marché de la construction modulaire, les pays s'efforçant de résoudre la grave pénurie de logements grâce à des solutions hors site rapides. Le gouvernement britannique s'était fixé en juillet 2024 un objectif ambitieux : construire 1,5 million de nouveaux logements en cinq ans, un objectif réalisable uniquement grâce à la production en usine. Aux États-Unis, le segment des logements modulaires collectifs représentait 7,1 milliards de dollars en 2024, en raison de la demande des promoteurs pour des retours sur investissement plus rapides. La construction modulaire est essentielle pour apporter une aide immédiate, car actuellement, 123 000 ménages britanniques vivent dans des logements temporaires et ont besoin de logements modulaires permanents.

• L'initiative canadienne d'accélération de la construction de logements vise dans un premier temps 4 000 maisons modulaires sur des terres fédérales.
• L’Arabie saoudite construit 12 000 unités résidentielles modulaires pour le logement des travailleurs de NEOM.
• La Californie est confrontée à une pénurie de 3,5 millions de logements à combler d'ici 2030.

Les programmes d'accessibilité au logement injectent des milliards de dollars dans le secteur afin de pallier la hausse des coûts des maisons traditionnelles et de stimuler considérablement la croissance du marché de la construction modulaire. Le Canada a alloué 1 milliard de dollars américains en septembre 2025 spécifiquement aux modules de logements transitoires destinés aux populations vulnérables. Aux États-Unis, les constructeurs ont bâti 27 000 maisons individuelles modulaires et préfabriquées en 2023, et ce nombre devrait augmenter considérablement en 2025. Des promoteurs spécialisés comme Resia ont annoncé qu'ils commenceraient à vendre des modules de cuisine et de salle de bain à d'autres constructeurs d'immeubles collectifs en 2026 afin d'accélérer les livraisons de logements dès 2025. Le Royaume-Uni a également investi 440 millions de dollars américains en février 2025, notamment dans le logement modulaire abordable. Par ailleurs, le programme pilote du comté de Cook démontre l'efficacité de la construction modulaire pour répondre aux besoins des maisons individuelles en construisant des résidences de haute qualité de 135 mètres carrés pour des communautés sous-investies.

Des solutions permanentes générant des revenus considérables grâce à la longévité

Le segment permanent domine largement le marché de la construction modulaire, avec une part de 59,11 %, grâce à sa valeur patrimoniale à long terme comparable à celle de l'immobilier traditionnel. Investisseurs et gouvernements privilégient cette méthode car elle offre une durabilité supérieure à 50 ans, garantissant ainsi l'obtention de prêts hypothécaires et une assurabilité supérieures à celles des structures temporaires. Aux États-Unis seulement, ce marché était évalué à 20,3 milliards de dollars en 2024, ce qui a démontré la viabilité financière de la construction hors site permanente. D'importants projets internationaux consolident cette position dominante, à l'instar du projet NEOM en Arabie saoudite, qui a attribué en novembre 2025 un contrat colossal de 746 millions de dollars pour la construction de logements permanents destinés aux travailleurs. 

• Le Canada s'est engagé en septembre 2025 à consacrer 13 milliards de dollars américains à des initiatives de logement permanent.
• L'Institut du bâtiment modulaire a indiqué que le chiffre d'affaires moyen des fabricants nord-américains s'élèverait à 23,5 millions de dollars américains en 2024.
• La tour 101 George Street à Londres culmine à 135 mètres, prouvant ainsi que la construction modulaire permanente est à la hauteur des gratte-ciel.

Les mécanismes de financement internationaux soutiennent activement le marché de la construction modulaire afin de combler les déficits chroniques de financement des infrastructures. Le gouvernement britannique a alloué 6,3 milliards de dollars américains dans son budget 2025-2026 pour accroître l'offre de logements, en privilégiant nettement les méthodes modernes et permanentes. De même, le Fonds d'accélération du logement de San Francisco a lancé en février 2025 un fonds de prêts renouvelable de 10 millions de dollars américains destiné au financement de projets modulaires permanents. La construction modulaire dans le secteur permanent bénéficie également d'un déploiement à grande échelle dans le cadre de programmes pilotes, tels que celui du comté de Cook, lancé en juillet 2025, visant à livrer des maisons permanentes de 135 mètres carrés. L'Amérique du Nord compte actuellement 255 entreprises manufacturières spécialisées dans ces solutions permanentes. L'Initiative canadienne pour la construction rapide de logements a déjà permis la livraison de 4 700 nouveaux logements permanents, démontrant ainsi que rapidité ne rime pas avec qualité. Par ailleurs, les grands acteurs commerciaux profitent de la stabilité des rendements, le secteur multifamilial américain ayant généré à lui seul 7,1 milliards de dollars américains en 2024.

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Analyse régionale 

Les chaînes d'approvisionnement industrielles matures sont à l'origine d'un nombre record de projets achevés à travers l'Europe. 

L'Europe domine actuellement le marché de la construction modulaire, avec une part de marché impressionnante de plus de 41,66 %. L'activité soutenue au Royaume-Uni illustre bien la maturité opérationnelle de la région : le fabricant TopHat a bénéficié d'une ligne de crédit renouvelable de 88 millions de dollars pour développer ses activités en 2024. Les acteurs européens concrétisent ces engagements financiers par une production tangible. En Suède, le groupe Lindbacks a finalisé un important contrat pour la livraison de 300 appartements industriels en bois à Malmö d'ici fin 2024. Parallèlement, le géant allemand du logement, Vonovia, a achevé au troisième trimestre 2024 une extension modulaire de 60 unités à Berlin, démontrant ainsi la viabilité des stratégies de densification.

L'expansion transfrontalière consolide la position de leader de la région sur le marché mondial de la construction modulaire. Daiwa House Europe a obtenu un site stratégique aux Pays-Bas pour produire et assembler 500 maisons industrialisées, dont la livraison est prévue en 2025. Les projets d'infrastructure dépendent également fortement des méthodes de construction hors site. L'entreprise irlandaise Sisk a signé un contrat de 35 millions de dollars pour la construction d'une aile d'hôpital modulaire complexe à Dublin, finalisée début 2024. L'espagnol Aedas Homes a livré 140 unités hors site à Madrid au premier trimestre 2025. Par ailleurs, en France, Bouygues Bâtiment a lancé une ligne de production hautement automatisée pour 1 000 modules en bois par an à partir de 2024. Les immeubles de grande hauteur constituent également une priorité : Vision Modular Systems a achevé la construction d'une tour étudiante de 28 étages à Londres mi-2024. L'Europe de l'Est rattrape également son retard, l'entreprise polonaise Unihouse ayant décroché un contrat de 25 millions de dollars pour des hôtels modulaires en Scandinavie. Enfin, Stora Enso en Finlande a fourni 4000 mètres cubes de CLT pour un gigantesque complexe de bureaux modulaires qui ouvrira ses portes en 2024.

L'urbanisation à haute densité favorise l'adoption rapide des solutions verticales préfabriquées.

La région Asie-Pacifique représente le segment du marché de la construction modulaire connaissant la croissance la plus rapide, portée par les mégaprojets soutenus par les États. Fin 2024, le Housing & Development Board de Singapour a lancé un appel d'offres important pour 6 000 appartements en construction modulaire préfabriquée (PPVC). Les géants japonais exportent activement ce savoir-faire ; Daiwa House s'était fixé pour objectif de vendre 5 000 unités à l'étranger dans son plan stratégique pour 2025. Les dépenses publiques sont tout aussi importantes en Australie ; le gouvernement de Nouvelle-Galles du Sud a investi 66 millions de dollars américains (100 millions de dollars australiens) dans des logements sociaux modulaires en 2024.

Les capacités industrielles se développent pour répondre à ces demandes. En Chine, CIMC Modular a réutilisé avec succès une usine pour achever un projet de 1 200 modules en 2024. En Inde, Tata Projects a utilisé des méthodes de moulage modulaire 3D pour construire un hôpital de 500 lits en 2024. L'infrastructure de production se développe sur le marché de la construction modulaire en Asie du Sud-Est, comme en témoigne l'ouverture d'une nouvelle usine modulaire de 30 millions de dollars au Vietnam début 2025. En Nouvelle-Zélande, Kainga Ora a livré 80 logements sociaux modulaires à Auckland au premier trimestre 2025. On observe une consolidation du secteur, Sumitomo Forestry ayant pris une participation de 50 millions de dollars dans une entreprise partenaire en 2024. Par ailleurs, aux Philippines, Smarthouse Corp a livré 200 salles de classe préfabriquées en 2024, tandis que GS E&C a livré un hôtel modulaire de 13 étages à Séoul en 2025.

Les investissements stratégiques en capital augmentent les capacités de production de logements abordables.

L'Amérique du Nord connaît un essor du capital-investissement et du financement participatif pour industrialiser le marché de la construction modulaire. Boxabl a levé 12 millions de dollars américains lors d'une campagne de financement participatif spécifique en 2024 afin d'accroître la production de son usine. Le Canada mise sur la construction hors site pour les communautés isolées : Nomodic a ainsi remporté un contrat de 40 millions de dollars américains pour la construction de logements destinés aux populations autochtones en 2024. L'innovation produit favorise l'accessibilité : Connect Homes a lancé une « Série Design » à partir de 200 000 dollars américains en 2025. Le logement abordable est le principal moteur de cette croissance, Guerdon Modular Buildings ayant achevé un projet de 102 logements à Boise en 2024.

Les fusions-acquisitions renforcent la chaîne d'approvisionnement. Bird Construction a acquis une division spécialisée pour 28 millions de dollars américains en 2024 afin de développer ses activités dans l'Ouest américain. FullStack Modular s'est associée à un partenaire technologique pour lever 15 millions de dollars américains de fonds de roulement en 2025. Les subventions à l'innovation soutiennent ces initiatives d'entreprises sur le marché de la construction modulaire ; Factory_OS a reçu une subvention de 5 millions de dollars américains en 2024. Dans le secteur de l'hôtellerie, RCM Modular a réalisé une extension d'hôtel de 60 chambres au Québec en 2025. Cette croissance est soutenue par les institutions financières, VBC ayant obtenu une ligne de crédit de 20 millions de dollars américains pour son usine de Pennsylvanie en 2024. Enfin, IndieDwell a inauguré une nouvelle usine en 2024, avec pour objectif une capacité de production annuelle de 500 unités.

Les 9 principaux développements récents du marché de la construction modulaire

1. Sekisui House acquiert MDC Holdings (4,9 milliards de dollars US) : Sekisui House a finalisé l'acquisition de MDC Holdings en avril 2024 pour environ 4,9 milliards de dollars US dans le cadre d'une transaction entièrement en espèces, afin d'étendre sa présence sur le marché américain.
2. Saint-Gobain acquiert CSR Limited (environ 4,5 milliards de dollars US) : Saint-Gobain a finalisé l'acquisition de CSR Limited en juillet 2024, l'opération s'élevant à environ 4,5 milliards de dollars australiens (plus de 3 milliards de dollars US) pour renforcer ses systèmes de construction légère et modulaires en Australie.
3. Owens Corning acquiert Masonite (3,9 milliards de dollars US) : Owens Corning a finalisé l'acquisition de Masonite International au milieu de l'année 2024 pour environ 3,9 milliards de dollars US, ajoutant la fabrication de portes à son portefeuille de produits d'enveloppe de bâtiment.
4. Le groupe Kingspan acquiert une participation majoritaire dans Steico (environ 270 millions de dollars US) : Kingspan a acquis une participation majoritaire de 51 % dans Steico SE début 2024 pour environ 251 millions d'euros (environ 270 millions de dollars US), stimulant ainsi les produits d'isolation biosourcés pour les panneaux modulaires sur le marché de la construction modulaire.
5. Cornerstone Building Brands acquiert Harvey Building Products : Cornerstone Building Brands a acquis Harvey Building Products en avril 2024, consolidant ainsi les canaux de distribution des fenêtres et des portes essentielles à l'approvisionnement modulaire.
6. Bird Construction acquiert Jacob Bros Construction (environ 99 millions de dollars US) : Bird Construction a fait l'acquisition en août 2024 de Jacob Bros Construction pour environ 135 millions de dollars canadiens (99 millions de dollars US), ce qui augmentera la capacité d'infrastructure civile et modulaire dans l'Ouest canadien.
7. Holcim acquiert ZinCo pour développer ses systèmes de toitures vertes : Holcim a acquis ZinCo en février 2024 afin d’ajouter des solutions de toitures vertes durables à sa division d’enveloppe de bâtiment.
8. Simpson Manufacturing acquiert QuickFrames USA (2024) : Simpson Manufacturing a finalisé l’acquisition de QuickFrames USA en 2024, renforçant ainsi sa gamme de connecteurs structuraux pour la construction hors site et modulaire. La société acquise se nomme QuickFrames, et non Quick-Tie Products.
9. QXO se lance avec 1 milliard de dollars pour les fusions-acquisitions dans le secteur de la fourniture de matériaux de construction : Brad Jacobs a lancé QXO en 2024 avec un montant substantiel de fonds propres d’environ 1 milliard de dollars alloués aux acquisitions et à la consolidation des secteurs de la fourniture de matériaux de construction et des technologies de fabrication.

Principales entreprises du marché de la construction modulaire

• Algeco
• ATCO
• Construction Bouygues
• Bâtiments modulaires Guerdon
• Katerra
• KLEUSBERG GmbH & Co. KG
• Laing O'Rourke
• Lendlease Corporation
• Compagnie internationale de la mer Rouge
• Skanska AB
• VINCI Construction Grands Projets
• Autres acteurs éminents

Aperçu de la segmentation du marché

Par type de construction

• Construction modulaire permanente (PMC)
• Construction modulaire relocalisable

Par matériau

• Acier
• Bois
• Béton (béton préfabriqué)
• Plastique
• Autres

Par type de module (ou système de structure) :

• Modules à quatre faces (volumétriques)
• Modules ouverts
• Modules partiellement ouverts sur les côtés
• Modules mixtes et cassettes de sol
• Modules pris en charge par une structure primaire

Par secteur/application utilisateur final

• Résidentiel
  • Logement unifamilial
  • Logements collectifs (appartements, copropriétés)
  • Logements abordables/à loyer modéré
  • Logements étudiants
• Commercial
  • Bureaux
  • Espaces commerciaux
  • Hôtellerie (hôtels, motels)
  • Restaurants et cafétérias
• Industriel
  • Entrepôts et centres de distribution
  • Installations énergétiques
  • usines de fabrication
• Institutionnel
  • Écoles et collèges
  • Soins de santé (cliniques, hôpitaux)
  • Bâtiments gouvernementaux
  • Défense et armée
• Infrastructures/Services publics
  • Toilettes publiques
  • Péages
  • Salles de contrôle des services publics
  • Ponts et tunnels modulaires

Par étape de service

• Construction neuve
• Maintenance et remise à neuf après-vente (rénovation)

Par région

• Amérique du Nord
  • Les États-Unis
  • Canada
  • Mexique
• Europe
  • Europe occidentale
    • Le Royaume-Uni
    • Allemagne
    • France
    • Italie
    • Espagne
    • Reste de l'Europe occidentale
  • Europe de l'Est
    • Pologne
    • Russie
    • Reste de l'Europe de l'Est
• Asie-Pacifique
  • Chine
  • Inde
  • Japon
  • Australie et Nouvelle-Zélande
  • Corée du Sud
  • ASEAN
  • Reste de l'Asie-Pacifique
• Moyen-Orient et Afrique
  • Arabie Saoudite
  • Afrique du Sud
  • Émirats arabes unis
  • Reste de la MEA
• Amérique du Sud
  • Argentine
  • Brésil
  • Reste de l'Amérique du Sud